eldiario - 4 days ago

Pablo Feu es el autor del estudio presentado en Barcelona que considera viable jurídicamente la limitación de las adquisiciones de vivienda a un uso residencial propio en las zonas tesionadasUn informe avala prohibir la compra de viviendas como inversión en las zonas tensionadas Pablo Feu, abogado barcelon s especializado en vivienda, lleva toda su carrera estudiando la vinculaci n entre la legislaci n urban stica y el mercado inmobiliario. De ah que hace seis meses el Plan Estrat gico Metropolitano de Barcelona (PEMB) le encargara un estudio sobre la viabilidad jur dica de limitar las compras especulativas de pisos. Su conclusi n es rotunda: no solo se puede, sino que las Administraciones llegan tarde para frenar una espiral de precios que, argumenta, va en contra de la cohesi n social y territorial que protege la ley. Su propuesta pasa por un modelo parecido al de A msterdam. Impedir la adquisici n de viviendas si no es para residir en ellas. Una medida, apunta, que deber a aplicarse en las zonas declaradas de mercado tensionado como la mayor parte de Catalunya , puesto que as ser a excepcional, temporal y acotada en el territorio, con lo que afirma que no vulnerar a el derecho a la propiedad. El informe considera que tanto el Gobierno central como las autonom as tienen competencias para hacerlo. Y a ade excepciones como la compra de segundas residencias o la de edificios enteros de pisos, que se mantendr a siempre que se destinen a alquiler para residencias habituales, y no de temporada. En Espa a, por ahora, esta medida no se ha llegado a plantear a nivel gubernamental. Pedro S nchez anunci l mites a la compra de extranjeros no residentes mediante una recarga fiscal. El Ayuntamiento de Barcelona est estudiando una limitaci n parecida. Pero Feu alega que dentro de la Uni n Europea una restricci n de este tipo ser a m s problem tica que vetar este tipo de compras para todo el mundo, sean locales o extranjeros. Una idea que ahora ha puesto tambi n sobre la mesa Sumar. Feu defiende la urgencia de adoptar una regulaci n de este calibre en unas urbes como Madrid o Barcelona que, seg n expone, est n viviendo una revoluci n parecida a la de los 50 y 60 con la migraci n del campo a la ciudad. Entonces se gener un movimiento especulativo salvaje, masivo, que jugaba con las necesidades de millones de personas , apunta. Y concluye que la respuesta fue una legislaci n urban stica que empez a ponerle l mites. Cu les son los pa ses o regiones que sirven de precedentes en la limitaci n de la compra de viviendas que no son para uso propio? A msterdam es la m s parecida, porque limita las adquisiciones de vivienda para que los nuevos propietarios habiten en ellas. Luego est la legislaci n en Canad , que limita las compras a personas extranjeras, porque existe una masa importante de fondos de inversi n que no son nacionales y que lo que hacen es competir y alterar mucho las reglas del mercado. Pero eso aqu ser a un poco m s complicado. El modelo de A msterdam es m s f cil, pese a que en Espa a tenemos competencias auton micas y estatales y hay que ir con much simo cuidado de no inmiscuirse en las que no son propias, porque genera riesgo de inconstitucionalidad. Por qu cree necesario poner freno a las compras de vivienda como forma de inversi n? Porque al menos en Europa, desde Suecia hasta Gibraltar, el problema de la vivienda es de primera magnitud. En Espa a estamos asistiendo a una revoluci n en materia de vivienda que es equiparable a la que hubo en el a o 1956 con la promulgaci n de la primera Ley del Suelo. En esa poca hab a un fen meno especulativo salvaje a causa de la migraci n del campo a la ciudad despu s de la posguerra. En las ciudades, las tierras eran de grandes terratenientes, que ve an una oportunidad de negocio bestial: depend a de ellos que las ciudades se ensancharan. La especulaci n jugaba con las necesidades de millones o miles de personas. En ese momento dos catedr ticos de Derecho Administrativo, Manuel Ballb Prun s y Jos Luis Gonz lez P rez, idearon una cosa. Dijeron: si t , arist crata, te vas a hacer rico, porque te van a comprar s o s las tierras, porque se necesitan, lo que tenemos que hacer para evitar la especulaci n es que t aportes algo de esa ganancia. Entonces se inventaron la Ley de Urbanismo. El planeamiento urban stico pasa a decir que en tus terrenos, que son campos de patatas, se podr construir la ciudad, pero como el valor del suelo se incrementa mucho, a cambio las calles las vas a hacer t . T vas a ceder un 10% de ese suelo revalorizado y vamos a inventar una cosa que se va a llamar reparcelaci n, que la vas a pagar t . No gustar a demasiado a los propietarios. Se mont un pollo impresionante. Imagina decirle a alguien, que no estaba acostumbrado a que le soplaran, que su propiedad iba a estar limitada. Pues pese a que cost mucho, se acept . Y a partir de entonces el propietario puede obtener todo el beneficio que le ha dado el urbanismo, pero cumpliendo con esa carga. Hoy nadie duda que para recalificar un suelo el propietario tiene que contribuir. Es la funci n social de la propiedad. Qu paralelismos ve con ese fen meno? Esta vez el fen meno especulativo sucede en suelo ya urbanizado. El abaratamiento de los transportes facilita venir a Barcelona, la revoluci n digital permite a los extranjeros trabajar en remoto, y adem s tras la crisis financiera tenemos la demanda nacional de vivienda que ha ido al mercado de alquiler y lo ha desbordado. El inquilino local, por mucho que se quiera plantar ante los precios actuales, no puede, porque tiene un competidor, un n mada digital de Estados Unidos o de Suecia, al que Google le paga el piso al precio que sea y que adem s por la tarde se puede ir a hacer surf a la Barceloneta. Ante esto, el productor de vivienda, con toda l gica, decide darle la vivienda al que m s le paga. Las ciudades se llenan de segmentos de poblaci n de renta alta y las clases medias y bajas se tengan que ir. Hay dispersi n territorial y descohesi n social. Es una extralimitaci n del mercado que no puede darse. Y si se da, las administraciones p blicas est n obligadas a actuar. Por qu ? Porque las leyes de urbanismo lo establecen como principio. El inquilino local, por mucho que se quiera plantar ante los precios actuales, no puede, porque tiene un competidor, un nómada digital de Estados Unidos o de Suecia, al que Google le paga el piso al precio que sea y que además por la tarde se puede ir a hacer surf a la Barceloneta A qu legislaci n se refiere? La Ley del Suelo estatal, en su art culo 3. Y la catalana, en el mismo art culo. Si es en los primeros art culos es porque el legislador ha querido darle un valor prioritario. Y qu dicen? Que el desarrollo urban stico ha de ser sostenible. El modelo de ordenaci n debe garantizar la cohesi n social y evitar la dispersi n territorial. Es un mandato que no puede vulnerarse. La ley estatal adem s dice que las administraciones p blicas en materia de urbanismo han de velar por dotar a la poblaci n de residencia habitual. No de temporada. El problema que pasa es que los primeros art culos de las leyes en Espa a se consideran paja, porque sientan los principios generales, pero no: esos principios son ley. En Catalunya, y otras comunidades tambi n lo tienen, hay otro art culo en la ley de urbanismo, el 2, que recoge que las administraciones pueden intervenir y ese es el verbo que utiliza el mercado inmobiliario. Su tesis es que la prohibici n de la especulaci n est justificada porque el funcionamiento actual del mercado inmobiliario choca con lo que recoge la normativa urban stica m s b sica. No choca, no. Es que la infringe! Si la Administraci n puede actuar con chuler a y sin pedir disculpas es porque la actuaci n del mercado inmobiliario genera una situaci n de infracci n que perjudica a millones de personas, y adem s con consecuencias en lo esencial. Porque est n elevando la cota de miseria. Hay gente que por su situaci n socioecon mica puede que no pase de cobrar 1.500 euros o 2.000 euros, y si t le pides esos 1.500 euros para poder acceder a una vivienda, est s provocando que esa persona normal se convierta en miserable de golpe. Hoy miseria ya no es tener una renta de 600 euros, sino una de 2.000 en Barcelona o Madrid. A eso hay que ponerle freno no porque usted o yo pensemos que est mal, sino porque se ha vulnerado de un mandato imperativo urban stico. Tambi n la Constituci n Espa ola recoge en su art culo 47 el derecho a la Vivienda. Pero no se cumple para todo el mundo. El art culo 47 es muy profundo, porque establece que los poderes p blicos han de hacer lo posible para facilitar el ejercicio de ese derecho, impidiendo y ese es el verbo que utiliza la especulaci n. Por tanto, la especulaci n en materia inmobiliaria est prohibida. No es una cuesti n de apreciaci n subjetiva, sino objetiva. Por eso la Administraci n debe actuar. No puede mirar para otro lado, ni puede seguir analizando el problema que ya est analizado. Debe actuar con la caja de herramientas que le dota el ordenamiento jur dico, que son las del urbanismo. Pablo Feu, abogado experto en urbanismo y vivienda, posa para la entrevista en Barcelona. Si la Administración puede actuar con chulería y sin pedir disculpas es porque la actuación del mercado inmobiliario genera una situación de infracción que perjudica a millones de personas, y además con consecuencias en lo esencial. Porque están elevando la cota de miseria. En su estudio, insiste en que la prohibici n de las compras que no son para uso residencial propio debe ser excepcional, acotada y proporcional . Por qu ? Estos tres t rminos son importantes para argumentar que no afecta al derecho a la propiedad. Son esenciales para argumentar que la medida est blindada constitucionalmente. La vivienda sufre una situaci n de partida complicad sima en Espa a, porque es al mismo tiempo un derecho esencial y la actividad econ mica m s importante del PIB. Esto tiene mala soluci n, porque por un lado se busca m xima protecci n y, del otro, m ximo lucro. Y cada vez que los que la ven como un derecho regulan, los que la ven como mercanc a, recurren. Con la Ley de Vivienda y las zonas de mercado tensionado, estos ltimos alegaron que se limitaba el derecho fundamental a la propiedad, recogido en el art culo 33 de la Constituci n. Pero el Constitucional dijo que no. Limitar las rentas de alquiler es incardinable en la funci n social de la propiedad. Para que lo sea, debe existir una causa justificada y objetiva para evitar una lesi n general, y no debe ser una limitaci n que haga irreconocible ese derecho. Esto segundo queda resuelto con las zonas tensionadas, porque tienen una vigencia limitada en el tiempo y en el espacio. No lo regulan para todo el mundo, no alteran el statu quo de la propiedad. Por qu en su estudio no ha planteado la prohibici n de compras por parte de fondos extranjeros, tal como hizo Canad ? S lo hemos estudiado. El problema es que la Uni n Europea se pens como un mbito de libre circulaci n de mercanc as y de personas. Cualquier limitaci n de compra de vivienda a los nacionales puede colisionar con los principios b sicos fundacionales de la UE. Y eso, a su vez, puede provocar tensiones de constitucionalidad. Si plantean vetar las compras de vivienda como inversi n es porque la regulaci n del alquiler no es suficiente para frenar la gentrificaci n en ciudades como Barcelona? El rbol no nos dejaba ver el bosque, sinceramente. Es una opini n personal, porque vengo del mundo del urbanismo, dentro del que incluyo la vivienda. Creo que con la caja de herramientas que tenemos en el urbanismo tenemos una capacidad de acci n espectacular contra los excesos del mercado. En el caso del alquiler de temporada es alucinante. El fraude de ley est regulado. Si t tienes una zona tensionada en la que los precios de la vivienda habitual est n limitados, lo que no puede ser es que de pronto Barcelona pase de tener contratos de arrendamiento de vivienda habitual a ser todo de temporada. Es evidente que est habiendo una actuaci n fraudulenta y por lo tanto no hace falta perder tres a os en regular los alquileres de temporada. No se or. Se coge a los defraudadores y se les aplican las infracciones que est n reguladas. Si tú tienes los precios de la vivienda limitados, lo que no puede ser es que de pronto Barcelona pase de tener contratos de arrendamiento de vivienda habitual a ser todo de temporada. Es evidente que está habiendo una actuación fraudulenta y por lo tanto no hace falta perder tres años en regularlo Lo que no puede decidir el mercado es convertir una ciudad mediterr nea cl sica, capital de comunidad, que alberga personas con residencia habitual en una urbe de poblaci n flotante. Eso significa que quien decide el modelo de ordenaci n urban stico son los privados. Y la ley del suelo dice que no se puede. El urbanismo es una funci n p blica indelegable que se organiza en funci n del inter s general. En Catalunya se acaba de aprobar la creaci n de un cuerpo de inspectores para supervisar infracciones de este tipo. Es muy triste que se hagan esfuerzos legislativos y luego las leyes no se apliquen por ineficacia en la gesti n. Espabilemos. No puede ser que exista un problema de primera magnitud, que haya escalado a nivel ministerial, y que no se est dotando a las administraciones p blicas de los mecanismos necesarios para articular lo que la ley ya dice. Eso genera frustraci n. Cree que su informe ser bien recibido entre las autoridades responsables? Tengo la percepci n de que se ha abierto un camino nuevo, que parece seguro, para acabar con un mandato b sico que todos le amos, que es prohibir la especulaci n, pero que nadie sab a c mo atajar. Y eso lo digo porque desde que sali la noticia he recibido llamadas de gente muy transversal, de ideolog as muy distintas, pero sobre todo de base institucional, que me han dicho que no hab an ca do en la v a del urbanismo como ancla o freno a la especulaci n.

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